Stanowisko w sprawie dokonywania zmian w ewidencji gruntów i budynków

      Związek Gmin Wiejskich Województwa Podlaskiego z zaniepokojeniem obserwuje coraz częstsze działania, bezpodstawne z punktu widzenia przeznaczenia nieruchomości, przekwalifikowywania gruntów na, których znajdują się domki letniskowe na nieruchomości służące celom mieszkalnym, czego efektem jest spadek dochodu gmin pochodzących z podatku od nieruchomości na skutek obniżania podstawy opodatkowania. 

Podatek od nieruchomości jest podatkiem majątkowym. Z przyczyn społecznych niektóre rodzaje budynków i gruntów zostały opodatkowane niższymi stawkami tego podatku. Dotyczy to m.in. budynków mieszkalnych, które służą stałemu zamieszkiwaniu i zaspokajaniu podstawowych potrzeb życiowych podatnika i jego rodziny. Przesłanek tych nie spełnia budynek letniskowy, który nie pełni funkcji mieszkalnej. Na podstawie art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych (tekst jedn.:  Dz. U. z 2010 r. Nr 95, poz 613 z późń. zm.) gminy przy uchwalaniu stawek podatku od nieruchomości są związane stawkami maksymalnymi, a te natomiast różnicują się ze względu na ich przeznaczenie. Sytuacja w  roku 2015 prezentuje się następująco: górna stawka podatku od nieruchomości od budynków mieszkalnych lub ich części wynosi 0,75 zł od 1 m2 powierzchni użytkowej, natomiast od pozostałych (do tej kategorii wlicza się budynki rekreacyjne) 7,77 zł od 1 m2 powierzchni użytkowej, spadek wysokości stawki wynosi  90,35%. Dlatego też zmiany w ewidencji gruntów pociągają duże konsekwencje dla budżetów gmin.  

Zgodnie z § 44 rozporządzenia Ministra Rozwoju Regionalnego i Budownictwa z dnia 29 marca 2001 r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków (Dz. U. Nr 8., poz. 454 z późn. zm.) starostowie mają obowiązek prowadzenia ewidencji gruntów i budynków. Jeśli ktoś chce płacić dziesięciokrotnie niższy podatek za letniskową nieruchomość, może złożyć wniosek o wprowadzenie odpowiednich zmian w ewidencji gruntów i budynków. Postępowania są też często wszczynane przez starostów z urzędu i bez dokonania dokładnej analizy stanu dokonywane są zmiany kwalifikacji gruntów, na których położone są domki letniskowe na grunty oznaczone jako tereny mieszkaniowe. Podkreślić należy, że prawidłowe zakwalifikowanie budynku wymaga zbadania nie tylko dokumentacji budowlanej obiektu, danych wynikających z ewidencji gruntów i budynków, ale przede wszystkim okoliczności związanych z jego faktycznym użytkowaniem. Niemniej jednak pomimo, że dla ustalenia właściwej stawki podatku od nieruchomości potrzebne jest ustalenie podstawowej funkcji użytkowej, to jak praktyka wskazuje w ocenie sądów w pierwszej kolejności o przynależności danego budynku do określonej kategorii dla celów podatkowych rozstrzyga rodzaj budynku ujawniony w ewidencji prowadzonej przez właściwego starostę. Ewidencja gruntów i budynków jest bowiem urzędowym źródłem informacji faktycznych wykorzystywanych w postępowaniach administracyjnych i podatkowych, z której wynika domniemanie zgodności z rzeczywistym stanem rzeczy. Tezę tę potwierdza bogate orzecznictwo sądowe (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 2 grudnia 2004r., III SA/Wa 257/04, wyrok Sądu Najwyższego z dnia 13 lutego 2003 r., III RN 22/02). Wprawdzie domniemanie to może zostać obalone w razie niezgodności zapisów w ewidencji ze stanem faktycznym i prawnym nieruchomości. W doktrynie podkreśla się, że art. 194 § 3 Ordynacji podatkowej pozwala na obalenie domniemania poprawności danych z ewidencji gruntów i budynków w przypadku, gdy istnieje inny dokument, który świadczy o wadliwości zapisów w ewidencji. Organy właściwe do ustalania podatków muszą wówczas przeprowadzić dla każdej z nieruchomości z osobna postępowanie mające na celu ustalenie, w jakim charakterze budynek był wykorzystywany w danym roku podatkowym. Natomiast pojęcie domów letniskowych budzi niekiedy wiele wątpliwości interpretacyjnych, gdyż poszczególne przepisy różnie odnoszą się do tej kwestii. Sprawa jest istotna zarówno  dla właścicieli domów letniskowych jako podatników jak też dla gmin, dla których wpływy z tych podatków stanowią  dochód.  Przyczyną tego problemu jest też brak definicji budynku letniskowego, budynku mieszkalnego oraz duża uznaniowość w ustalaniu, czy dany budynek pełni funkcję mieszkalną i spełnia wszystkie kryteria i parametry domu mieszkalnego. 

Aby zapobiec zdarzeniom takiego typu w przyszłości postulujemy o wprowadzenie zmian w ustawie o podatkach i opłatach lokalnych m. in przez określenie ścisłych definicji budynku letniskowego oraz budynku mieszkalnego ewentualnie doprecyzowanie zasad i kryteriów dotyczących klasyfikowania wspomnianych typów budynków w ewidencji gruntów i budynków. Ponadto należałoby wprowadzić wymóg konsultacji z gminami, na terenie  których znajdują się problematyczne grunty, przed wprowadzeniem aktualizacji ewidencji gruntów i budynków. W szczególności, dokonywane zmiany w ewidencji gruntów i budynków muszą uwzględniać ustalenia planu zagospodarowania przestrzennego i nie mogą być z nimi sprzeczne. Niedopuszczalne jest, aby poprzez zmiany danych w ewidencji gruntów i budynków kształtowany był nowy ład przestrzenny i tworzone były nowe obszary mieszkalne. Zadanie to, nie jest bowiem zadaniem starostów, tylko gmin. Tym bardziej, że w konsekwencji zmian, oprócz uszczerbku podatkowego, pojawi się konieczność wydatkowania przez gminy dodatkowych środków na dodatkową „obsługę komunalną” nowych osiedli usytuowanych w miejscach do tego nieprzystosowanych. 

  W związku z powyższym, mając na uwadze ochronę samodzielności gmin będącej konstytucyjnie określoną cechą istotną samorządu terytorialnego oraz żywotne interesy gmin tak zrzeszanych, jak i pozostałych z terenu całego kraju, działając w imieniu Związku Gmin Wiejskich Województwa Podlaskiego z siedzibą w Białymstoku, wnosimy o podjęcie prac legislacyjnych, które chroniłyby gminy przed zewnętrzną ingerencją w przychody i wydatki oraz ład przestrzenny.